核心提示
如何有效盘活存量资产，把沉睡的资源“盘清”“搞活”，从而形成存量资产和新增投资的良性循环，进一步提升基础设施运营管理水平、拓宽社会投资渠道、合理扩大有效投资以及降低政府债务风险、降低企业负债水平？对此，盘锦市兴隆台区探索出一条“政府引导、国企主导、专业运作”的市场化盘活路径。
自2024年以来，兴隆台区以苏宁荣悦项目为试点，通过引入第三方专业营销机构，创新提出“产品赋能”方案，在短短两年时间里，闲置十余年的248套国有存量房实现100%去化率，累计回款6916万余元，实现增值52%，单套房产处置价值比拍卖方式升值1.8至3倍，呈现出国有资产保值增值与区域房地产市场稳定的双赢局面。
直面现实问题寻找平衡点
盘活存量，起点是“盘”。盘锦市兴隆台区作为区域中心城区，同样面临着国有存量房产长期闲置的现实困境。苏宁荣悦项目248套存量房坐落于兴隆台区核心地段，因户型陈旧、设施老化已闲置近十年。这类资产虽地处城市中心，却长期处于“沉睡”状态，既占用国有资产管理资源，也影响城市形象和区域房地产市场秩序。
如果按照传统国有资产变现普遍采用的拍卖形式，一拍流拍二拍再降，当同一区域内国有企业持有的存量房体量过大时，单一依赖降价拍卖方式，在“拍卖公司为唯一合作方”的模式下，极易造成“越卖越贱”恶性循环。同一小区内，盘锦国信持有产权的248套存量房一旦低价批量入市，将会冲击同小区2500户居民的二手房交易价格。如何在国有资产保值与区域市场稳定之间找到平衡点，成为摆在当地决策者面前的一道现实考题。
引入专业力量把销售交给市场
盘活存量，落脚在“活”。2022年5月国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号）中明确要求“引导支持基础设施存量资产多、建设任务重、负债率较高的国有企业，把盘活存量资产作为国有资产保值增值以及防范债务风险、筹集建设资金、优化资产结构的重要手段，选择适合的存量资产，采取多种方式予以盘活。”这一政策为苏宁荣悦项目采用市场化营销方式盘活存量房提供了明确的制度依据。兴隆台区在经过充分调研后，直面问题，作出大胆决策：不走过去拍卖的老路，通过对接第三方专业营销机构制订稳定市场房价的去化方案，采取“产品赋能+服务增值”的方式实现资产溢价，由此打破了“不降价就卖不掉”的思维定式，为国有资产盘活探索新的合规路径。
经过充分的考察与调研，兴隆台区通过市场机制，引入了在市场化营销领域具有丰富经验的汲隆实业（辽宁）有限公司，让专业的人干专业的事。汲隆实业接手后，创新性提出“产品赋能”方案。通过整合一线品牌资源，推出“交1万送10万房地产赋能配送礼包”优惠活动，汲隆实业整合资源选择优秀的供应商合作，活动涵盖欧神诺瓷砖、九牧卫浴、海尔家电、芝华仕沙发等知名品牌。比如购房者购买90多平方米的房产时，宅配礼包中包含全套一线品牌家具家电，同样的购房总价，购房者不仅获得了更高品质的居住配置，还节省了选购家装家具的时间成本，这种一站式配齐的服务模式精准满足了目标客群的核心需求。
同时，汲隆实业投资打造500平方米家装家具体验馆，对老旧户型进行装修改造，打造四套不同风格的样板间，充分展示出老户型焕然一新的面貌，以“看得见、比得着”的实景体验重塑产品价值。
方案一经实施，立竿见影，彰显了专业机构的供应链整合能力、客户洞察能力和市场营销能力。通过对一线品牌资源的议价整合、体验场景的精心打造及样板间对产品价值的精准呈现，每一个环节都在考验营销机构的专业功底。项目自2024年交由汲隆实业启动市场化销售，两年内盘锦国信维修竣工交付的房产销售去化率达到100%，证明了市场化营销策略的有效性，老房子没有降价，反而升值了。
三方协同发力创造多重效益
苏宁荣悦项目的成功，是政府、国企、专业机构三方协同发力的结果。
盘锦国信资产管理有限公司切实履行产权方责任，从工程抢修到竣工交付全流程，守住国有资产处置的合规底线；兴隆台区政府坚持“政府引导、市场运作”原则，不干预定价、不财政兜底，开通购房入学绿色通道，精准撬动外来务工、新婚安家、子女入学等刚性需求；汲隆实业则充分发挥专业营销优势，以“产品赋能+服务增值”的市场化策略，实现存量资产的价值最大化。
更难得的是，通过稳健的专业运作，守住了同小区2500户居民的房产价值。小区周边二手房不仅未受冲击，反而借助国企项目的市场热度加速去化，实现了从“滞销”到“畅销”、从“包袱”到“活水”的转变，形成了稳市场、惠民生、优营商的多赢格局。
盘锦市兴隆台区盘活国有资产的实践，通过引入具备专业能力、市场经验和资源整合优势的专业机构，既遵循市场秩序、保护群众利益，又实现了国有资产的保值增值。当前，让沉睡的国有资产真正“活”起来，需要更多具有专业能力的经营主体积极参与，需要更多敢于创新、善于作为的基层实践。如此，才能形成存量资产和新增投资的良性循环，进一步提升基础设施运营管理水平、拓宽社会投资渠道，推动城市高质量发展。
王洋