许女士租用的房子，被房主抵押出去。在租期合同未到期时，房子要被强行收回。许女士询问，租金已经交到明年，应该如何维权继续使用房子？

北京盈科（沈阳）律师事务所李静律师说，租的房子是否能够因为被房主抵押出去了，在租赁合同届满前被强行收回，需要考虑两种不同情况。如果承租人在与出租人签订合同前，出租人已经将该房产抵押给抵押权人并办理了抵押登记，根据法律规定，即推定承租人明知抵押关系存在仍租赁已经被抵押了的房产，视为承租人接受房产可能被抵押权人收回的风险，抵押权人自然可以行使抵押权，强行收回房屋。

如果承租人在与出租人订立合同时，房产并未被抵押，而是在租赁合同签订后届满前被抵押，那么在租赁合同届满前房产不能被强行收回。具体可以参照“买卖不破租赁”的相关规定适用“抵押不破租赁”。“抵押不破租赁”是指房屋有租赁约定的情况下，租赁期限内，抵押权的行使不能打破租赁关系，抵押权人无法行使房屋的使用权，此时，租赁权的效力大于抵押权的效力。只有当租赁约定到期时，抵押权人才可以行使房屋的使用权。

因为租赁合同未到期，抵押权人如果要从出租人(抵押人)处强行收回租赁房屋而成为租赁房屋的新所有人，抵押权人必须承受抵押人的出租人地位，承受抵押人在租赁房屋抵押前所订立的租赁合同，与承租人产生法定继承性的租赁关系。在租赁合同有效期内，抵押权人无权强行收回房屋。抵押权人在行使抵押权后只享受以下权利：租金请求权。此租金请求权以行使抵押权时租赁关系继续存在，承租人并未交付剩余租期租金为前提。租期届满后，返还租赁房屋的请求权。

辽沈晚报记者 康科峰