市民杨先生最近被物业公司起诉，原因是拖欠物业费，要求补交物业费及支付违约金。杨先生觉得委屈，称自己虽然于2018年购房，但因为房屋质量存在问题，开发商对房屋进行维修，实际交房时间为2020年，且房屋空置至今，自己从未享受过物业服务，也没有和物业公司签订过合同，不应支付物业费。另外，杨先生从邻居处了解到，物业公司存在服务水平不高、垃圾清理不及时、安保监控不到位等问题。

杨先生认为自己有理由拒绝支付物业费。北京德和衡（沈阳）律师事务所付卓翰律师说，开发商返修房屋期间的物业费，杨先生无需支付，但实际交房后的物业费，尽管杨先生没有入住，也应当按照开发商与物业公司订立的前期物业服务合同的约定，按期支付物业费。至于物业服务差的问题，杨先生可向业主委员会反映，由业主委员会督促物业公司进行整改。物业公司的诉求不会全部被支持，其中未收房期间的物业费应当由开发商承担，交房后的物业费杨先生应当交纳，但可根据实际情况主张减免。

开发商订立的前期

物业服务合同对业主有约束力

物业公司一般是由业主选聘的，前期物业服务合同是根据《物业管理条例》第21条的规定:“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”目的是解决在业主委员会/业主大会选聘物业公司之前的“真空期”问题。同时，根据《民法典》第939条规定:“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同……对业主具有法律约束力。”

这意味着，前期物业服务合同不仅是开发商与物业公司双方的合同，也涉及业主的权利义务。前期物业服务合同应载明物业服务等级内容、收费项目、收费标准、计费方式及计费起始时间等。开发商与物业公司订立的前期物业服务合同对业主具有法律约束力，杨先生作为业主应当依约交纳物业费。

因质量问题未收房期间

物业费由开发商承担

因开发商原因导致未能交付房屋的期间，物业费用应当由开发商承担。根据《物业服务收费管理办法》第十六条规定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。”

如杨先生所说，在查验收房时发现房屋不符合法律规定和购房合同约定的条件，因此延期收房，整改期间的物业服务费由开发商承担。尽管诉讼中法院可能判决业主承担未收房期间的物业管理费，但业主对于不能正常居住期间的租金和物业管理费等，可以作为实际损失要求开发商赔偿。

收房之后未入住

也应支付物业费

小区的物业服务具有公共性服务性质，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，包括但不限于公共设备设施的日常运行、维修和保养，绿化管理、保安、保洁等，因此即使房屋空置，业主也应当交纳相应物业费。

个别业主拒交物业费的行为，不仅会损害物业公司的利益，也是在损害其他正常交费业主的利益，不利于小区物业的整体管理。

根据《民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”因此杨先生在收房之后，即使没有入住也应当交纳物业费。

业主可不支付

物业未履行服务项目费用

物业公司不履行或不完全履行约定义务的行为即违约行为。

根据《物业管理条例》第三十五条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”

付卓翰律师说，如果物业公司在公共设施维修养护、公共卫生方面服务存在瑕疵，有未尽维修义务、未能履行安全保障义务等失职的，系物业公司未履行合同约定的服务责任，杨先生作为业主可以不支付对应项目的物业费，即依据合同要求物业公司承担“减免物业费”的违约责任，如因此造成了自身的人身、财产损失，亦可要求物业公司赔偿。

辽沈晚报记者 康科峰