□国际金融理财师 侯世易

上周，首批9只公募REITs正式获得证监会批复。接下来，就是等待正式发行，投资者们如何布局呢？

千呼万唤的REITs是什么意思呢？

REITs，英文全称Real Estate Investment Trusts，是不动产投资信托基金的意思，它为中小投资者提供投资于不动产项目低门槛的投资产品，对不动产持有人来说则是一种直接融资方式。

因为除了房子，很多不动产都能做成REITS，只要它能产生持续的收益即可。最典型的就是收费高速公路、工业园区等等。所以公募REITs相当于大家一起出钱集资买不动产，然后赚取收益（租金、过路费、运营费等）。在严格的管控下，REITs也就成为一种收益性、安全性、稳定性、长期性与增值性都比较好的金融产品。

公募REITs有什么优势呢？

首先，在REITs推出之前，不动产类型的资产往往呈现出非标准化程度高、金额巨大、流通困难等特点，存在明显的投资门槛，绝大多数投资者无法配置此类资产。随着主要投资基础设施项目的REITs的推出，使得REITs小额化、动产化、简单化，降低了投资门槛和操作难度。这就扩展了个人投资者和机构投资者的投资范围，也可以有效分散投资风险。

其次，不动产投资的交易是非常花时间、精力和成本的，但是买卖基金要简单得多，公募REITs是可以在二级市场交易。可以像买卖股票一样买卖不动产，也就是流动性提高了，这就是REITs的所谓“股性”。

再有，公募REITs要求有稳定的现金流，比如房租、公路收费，这是它们成立的前提。随着国内物价水平的提升，REITs持有的基础设施资产也会随之增值。所以公募REITs具有抵御通胀的特性。

公募REITs如何参与呢？

公募REITs首次发售，有点类似IPO，就是将通过向战略投资者定向配售、向网下投资者询价发售及向公众投资者定价发售相结合的方式进行。

战略配售和网下配售的就需要有资格的大资产客户去做。而一般公众投资者的，可以场内及场外认购公募REITs。这与购买一般的公募基金形式很类似，认购门槛是1000元（个别也出现最低门槛100元的），有基金账户就可以参与交易。公募REITs封闭期都非常长，投资者认购后，是不能申请赎回的，但可以通过二级市场交易进行转让。这点很像股票交易，具体包括REITs上市首日涨跌幅30%，后续交易日的涨跌幅10%；还可以扩募去用于投资新的不动产；也可以退市，即基金管理方会把持有的不动产售出或者清盘，在扣除费用之后，资金退还给基金持有人，并撤销上市地位。

最后要提醒的是，对普通投资者而言，公募REITs作为交易性产品，价格是不断波动的，是有可能赔钱的，风险一样存在。

本版内容及观点仅供参考，不构成对所述证券的投资建议，投资者不应以本文作为投资决策的唯一标准，市场有风险，投资需谨慎。